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        地稅稅種

        土地增值稅的繳納

        時間:2014-09-01 15:08:01  作者:admin  來源:guancu.cn  查看:2  評論:0
        內容摘要:台湾市莞促企業事務代理有限公司提供台湾代理記賬辦理地稅業務繳納土地增值稅的服務。

        一、納稅義務人
          土地增值稅的納稅義務人是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物(「以下簡稱轉讓房地產」)並取得收入的單位和個人。包括:
          (一)不論法人與自然人。包括各類企業、事業單位、行政單位、社會團體、個體工商業戶以及其他組織和個人,只要有償轉讓房地產,都是土地增值稅的納稅人。
          (二)不論經濟性質。即不論是全民所有制企業、集體企業、私營企業、個體經營者,還是聯營企業、合資企業、合作企業、外商獨資企業等。
          (三)不論內資與外資企業、中國公民與外籍個人。
          (四)不論部門。即不論是工業、農業、商業、學校、醫院、機關等。

        二、徵稅範圍
          土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物取得收入的行為徵稅。其中,「轉讓」是指有償轉讓的行為,不包括通過繼承、贈與方式的無償轉讓;「國有土地」是指由國家法律規定的屬於國家所有的土地。

        「贈與」是指以下情況:

        a.房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的;

        b.房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。

        上述的社會團體是指中國少年發展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區促進會及經民政部門批准成立的其他非營利的公益性組織)


        三、納稅申報和納稅期限

        (1)房地產開發企業
          房地產企業轉讓房地產按月預繳,在每月納稅申報期內申報和繳納土地增值稅,達到清算條件的應在規定時間內進行土地增值稅清算

        (2)非房產開發企業和個人
          房產開發企業以外的單位和個人轉讓房地產,應在轉讓房地產合同、契約簽訂之日起7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。

          

        四、納稅地點

          土地增值稅由房地產所在地的主管稅務機關管轄。對委託代征的,由代征單位所在地的主管稅務機關管轄。

        五、計稅依據

          土地增值稅的計稅依據為納稅人轉讓房地產所取得的增值額。即轉讓房地產取得的收入減去法定扣除項目金額后的增值額。

           (一)房地產轉讓收入的確定

        轉讓房地產所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
            1、貨幣收入:包括現金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種使用票據和國庫券、金融債券、企業債券、股票等有價證券。
            2、實物收入:種種實物形態的收入。如鋼材、水泥及房屋、土地等不動產。
            3、其他收益:取得的無形資產收入或具有財產價值的權利。如專利權、商標權、著作權、專有技術使用權、土地使用權、商譽權等。
          房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認:(1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;(2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

        4、土地增值稅清算時,已全額開具商品房銷售發票的,按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的,以交易雙方所簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致,在清算前已發生補、退房款的,應在計算土地增值稅時予以調整。

        (二)房產開發企業扣除項目

          房產開發企業扣除項目包括:
          1、取得土地使用權所支付的金額(以下簡稱地價款)

        (1)取得土地使用權所支付的地價款。包括:A.以協議、招標、拍賣等取得土地使用權所支付的土地出讓金。B.以行政劃撥方式取得土地使用權按國家有關規定補交的土地出讓金。C.以轉讓方式向原土地使用權人實際支付的地價款。
          (2)按國家統一規定在取得土地使用權過程中為辦理有關手續,繳納的費用。
          2、房地產開發成本

        房地產開發項目實際發生的成本包括:

        (1)土地的徵用及拆遷補償;

            (2)前期工程;

            (3)建築安裝工程費;

            (4)基礎設施費;

            (5)公共配套設施費;

            (6)開發間接費用(間接費用與管理費用划不清的,不得扣除,只能作管理費用按規定的比例計算扣除)
          3、房地產開發費用:按規定計算扣除

        房地產開發費用指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用
          (1)財務費用的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤,並能提供金融機構證明的允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,按《細則》第七條(一)(二)項規定的金額之和的5%計算扣除。即允許扣除的房地產開發費用為:
          利息+(地價款+房地產開發成本)×5%
          (2)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的房地產開發按細則第七條(一)(二)項規定計算金額之和的10%計算扣除。即允許扣除的房地產開發費用為:
          (地價款+房地產開發成本)×10%

        全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照以上方法扣除。
          4、與轉讓房地產有關的稅金。是指在轉讓房地產時繳納的營業稅,城市維護建設稅、印花稅和教育費附加。
          5、財政部規定的其他扣除項目。
          對從事房地產開發的納稅人可按《細則》第七條(一)、(二)項規定(即取得地價款和房地產開發成本)計算的金額之和,加計20%的扣除。

          (三)非房產開發企業(包括個人)扣除項目
          1、取得土地使用權所支付的金額。
          2、舊房及建築物的評估價格。具體是指在轉讓已使用的房屋及建築物時,由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地的稅務機關確認。
          非房產開發企業(包括個人)轉讓舊房及建築物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發票的,經主管稅務分局確認,可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。計算扣除項目時「每年」按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止,每滿12個月計一年;超過一年,未滿12個月但超過6個月的,可以視同為一年。

            轉讓價格低於扣除項目的,不征土地增值稅,轉讓價格高於扣除項目的,按照土地增值稅的稅率據實計算。

            對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除,但不作為加計5%的基數。

            對於轉讓舊房及建築物,不能提供上一手發票的,地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第35條規定,實行核定徵收。
          3、與轉讓房地產有關的稅金。

        六、減免稅
          (一)對建造普通標準住宅的免稅政策
          納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額之和20%的,免征土地增值稅。增值額超過扣除項目金額之和20%的,應就其全部增值額按規定計稅。

        (二)國家徵用收回房地產免稅規定
          因國家建設需要依法徵用,收回的房地產,是指因城市實施規劃,國家建設需要而被政府批准徵用的房產或收回的土地使用稅,免征土地增值稅。對因同樣原因動遷,而納稅人自轉讓房地產的,經稅務機關審核后,可比照上述規定免予徵收土地增值稅。
          因「城市實施規劃」而搬遷,是指因舊城改造或因企業污染、擾民(指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況;因「國家建設的需要」而搬遷,是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批准的建設項目而進行搬遷的情況。

          (三)對個人轉讓房地產的優惠政策
          財稅[2008]137號文規定,從2008年11月1日起,對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。

          (四)特殊情況具體征免政策
          1、1994年1月1日前已簽訂的轉讓合同,不論其房產何時轉讓,均免征土地增值稅。
          1994年1月1日前已簽訂房地產開發合同或已立項,並已按規定投入資金進行開發,其在1994年1月1日以後五年內(期限延長至2000年底)首次轉讓上房地產的,免征土地增值稅。
          上述規定的適用範圍,限於房地產開發企業轉讓新建房地產的行為,非房地產開發企業或房地產企業轉讓存量房地產的,不適用此規定。
          2、以房地產進行投資、聯營的,投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到新投資聯營的企業中時,暫免徵收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的,應徵收土地增值稅。
          另外,財稅[2006]21號規定,從2006年3月2日起,對於以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的,凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的,應按規定徵收土地增值稅。
          3、對於一方出土地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免徵收土地增值稅;建成後轉讓的,應徵收土地增值稅。
          4、在企業兼并中,對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的,暫免徵收土地增值稅。


        七、稅率

          土地增值稅實行四級超率累進稅率:
          增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。
          增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。
          增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。
          增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。


        八、稅額計算

          1、增值額未超過扣除項目金額50%的
          土地增值稅額=增值額×30%

          2、增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的
          土地增值稅額=增值額×40%―扣除項目金額×5%

          3、增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的
          土地增值稅額=增值額×50%―扣除項目金額×15%

          4、增值額超過扣除項目金額200%的
          土地增值稅額=增值額×60%―扣除項目金額×35%

          公式中的5%、15%、35%為速算扣除係數


        土地增值稅的計算步驟:

           1、計算增值額
          增值額=轉讓房地產收入―扣除項目金額

          2、計算增值額與扣除項目金額之比
          增值額÷扣除項目金額×100%

           3、計算土地增值稅的稅額
          增值額×適用稅率―扣除項目金額×速算扣除係數

        計算方法舉例:
          例 1:某房地產開發公司建造並出售一棟寫字樓,取得銷售收入1000萬元。該公司支付100萬元的地價款,投入了200萬元的建造成本,銀行利息不能提供金融機構證明。該企業適用城建稅稅率為7%,計算應納的土地增值稅。
          1、確定收入為1000萬元;
          2、計算扣除項目金額
          地價款:100萬元
          開發成本:200萬元
          開發費用:(100+200)×10%=30萬元
          與轉讓有關稅金:1000×5%×(1+7%+3%)=55萬元
          加計扣除:(100+200)×20%=60萬元
          扣除金額合計:100+200+30+55+60=445萬元
          1、計算增值額:1000-445=555萬元
          2、計算增值額與扣除項目金額的比率:555÷445×100%=124.72%
          3、應納稅額的計算
          按四級超率累進稅率計算
          a、增值額未超過扣除項目金額50%的部分:
          445×50%×30%=66.75萬元
          b、增值額超過扣除項目金額50%的,未超過扣除項目金額100%的部分:
          445×(100%-50%)×40%=89萬元
          c、增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分:
          (555-445)×50%=55萬元
          應納稅額:66.75=89+55=210.75萬元
          按速算公式計算:
          555×50%-445×15%=277.5-66.75=210.75萬元
           
          例2:某企業轉讓七十年代建造的廠房一棟,賬面記載的固定資產原值為200萬元。轉移價格為500萬元,計算應納土地增值稅。
          經評估,廠房的重置價值為480萬元。現五成新,則該廠房的評估價為:
          480×50%=240萬元
          應交稅金:500×5%×(1+7%+3%)=27.5萬元
          增值額:500-240-27.5=232.5萬元
          增值比例:232.5÷267.5×100%=86.92%
          應納土地增值稅:232.5×40%-267.5×5%=93-13.375=79.625萬元


        九、土地增值稅預征率和核定徵收率的最新調整
        (一)對房地產企業徵收

        1、按月預征

        自2010年8月19日(所屬期)起,房地產開發企業轉讓普通住宅、其他類型不動產、土地取得的收入應分類型預征土地增值稅,其中普通住宅預征率為2%,其他類型房產3%,土地5%。其中土地轉讓部分已委託國土局土地交易中心代征。

        2、對房地產開發項目進行清算

        納稅人清算時應按照國家稅務總局關於印發《土地增值稅清算管理規程》的通知(國稅發〔2009〕91號)文中第十二條的規定提交清算資料,資料中包括「土地增值稅清算表」,即《土地增值稅納稅申報表》,表中左下角「主管稅務機關收到日期」為清算申請的分局受理時間。

        ①據實清算

        按照《土地增值稅清算管理規程》的有關要求,據實計算應繳納的土地增值稅額。

            ②核定徵收

            採用核定徵收方式徵收土地增值稅的項目,普通住宅核定徵收率為不低於5%;其他類型房地產(包括土地)核定徵收率為不低於6%。

            房地產項目土地增值稅在8月19日前已進行清算,但剩餘部分房地產未銷售的(尾盤),剩餘房地產銷售時要進行土地增值稅納稅申報,如採用核定徵收方式的,從8月19日(徵收期)起執行新核定徵收率。

            房地產企業於2010年5月25日前(含當日)提交土地增值稅清算申請、報齊資料且主管地稅機關受理,經審核符合核定徵收條件的項目,可按原核定徵收率3%執行。

        (二)對非房地產企業或個人(個體工商戶)徵收土地增值稅

            對除房地產開發企業以外的其它企業或個人(含個體工商戶)轉讓房地產(包括土地,不含個人轉讓住房)取得的收入,無需預繳,直接徵收土地增值稅, 對不能據實繳納的從2014年9月1日起按不低於5%的核定徵收率核定徵收。納稅人符合據實繳納土地增值稅條件的可要求按據實繳納的方式增收土地增值稅,由分局徵收土地轉讓的有關稅收後為納稅人出具「土地轉讓行為徵稅證明」后再到國土部門辦理轉讓手續。

            採用核定徵收方式徵收土地增值稅的非房地產企業及個人,有下列情況之一的,按《台湾市地方稅務局關於調整我市土地增值稅預征率及核定徵收率的公告》(2010年第1號)核定徵收率5%執行:

           (一) 非房地產企業及個人轉讓不動產於2014年9月1號前(不含當日)簽訂合同並已到台湾市房產管理局進行備案;

           (二) 非房地產企業及個人轉讓土地於2014年9月1日前(不含當日)已取得台湾市國土資源局發出的《成交確認書》;

           (三) 其他能證明於2014年9月1日前(不含當日)已完成轉讓。

            從2014年9月1日起,台湾市地方稅務局2010年第1號公告關於非房地產企業及個人轉讓房地產土地增值稅核定徵收率5%的規定停止執行。


        注意:

            上述「普通住宅」界定標準按照東地稅發〔2005〕125號、東財〔2007〕412號、東建〔2012〕4號、東建〔2013〕5號文件 及東建房〔2014 〕50號的有關規定執行。

         

                                                                                                              

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