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        地稅稅種

        契稅的繳納

        時間:2014-09-01 15:02:17  作者:admin  來源:guancu.cn  查看:1  評論:0
        內容摘要:台湾市莞促企業事務代理有限公司提供台湾代理記賬辦理地稅業務繳納契稅的服務。

        一、納稅人

        在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人。

        二、徵收範圍

        (一)以下列方式轉移土地、房屋權屬的行為:

        1.國有土地使用權出讓(集體建設用地使用權出讓)

        2.土地使用權轉讓,包括出售、贈與和交換,但不包括農村集體土地承包經營權轉移;

        3.房屋買賣;

        4.房屋贈與;

        5.房屋交換;

        (二)視同土地、房屋權屬轉移的行為:

        1.以土地、房屋權屬作價投資、入股;

        2.以土地、房屋權屬抵債;

        3.以獲獎方式承受土地、房屋權屬;

        4.以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。

        三、適用稅率

        契稅稅率為3%。

        房屋權屬轉移適用稅率有如下特殊規定:

        (一)1997年10月1日前發生應稅未稅的房屋權屬轉移行為的,買賣、贈與、交換適應稅率6%,典當3%。

        (二)1997年10月1日起發生的房屋權屬轉移行為,適用稅率3%。

        (三)1999年8月1日起,凡個人購買自用普通住房,暫減半徵收契稅。(從2010年10月1日起暫停執行)

        (四)市財政局《轉發財政部 國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》(東財[2008]413號),從2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%。(從2010年10月1日起暫停執行)

        (五)市財政局《轉發<關於促進我省房地產市場平衡健康發展的若干意見>的通知》(東財[2009]130號),自2009年3月3日起凡個人首次購買普通住房的,契稅按1%稅率徵收。(政策執行至2009年12月31日止)。首次購買普通住房以市房管局出具的《首次購房(查閱)證明》進行確認。

        (六)市財政局《關於調整房地產交易環節契稅優惠政策的通知》(東財函[2010]1341號),2010年10月1日起,凡個人購買普通住房,且該住房屬於家庭唯一住房的,減半徵收契稅;對個人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬於家庭唯一住房的,減按1%稅率徵收契稅。

        (七)普通住宅的認定標準

        我市根據省建設廳《關於確定我省普通住房標準的通知》(粵建房字[2005]58號),重新規定了我市的普通住房標準應同時符合以下三個條件:

        1.住宅小區(含所有住宅)建築容積率在1.0以上(含1.0)的;

        2.單套住房套內建築面積120平方米以下(含120平方米)或單套住房建築面積144平方米以下(含144平方米)的;

            3.2014年9月1日起至2015年8月31日止(以商品房買賣合同簽訂時間為準),住房交易單價符合東建房〔2014〕50號文規定的標準,單價=轉讓價格/單套建築面積。具體標準如下:

            根據各鎮街(園區)普通住房平均交易價格情況,按照單套住房建築面積計算,我市享受優惠政策的普通住房實際成交價格按鎮街(園區)劃分為三類標準:

            一類標準長安、虎門、南城、松山湖、莞城、東城、鳳崗、厚街、寮步、塘廈、萬江、樟木頭、黃江,實際成交價格低於10115元/平方米(含本數);

            二類標準石龍、沙田、常平、石排、大朗、大嶺山、謝崗、道頡⑹碣、高丁⑶逑、麻涌、茶山、東坑,實際成交價格低於7753元/平方米(含本數);

            三類標準中堂、企石、望牛墩、橫瀝、洪梅、橋頭,實際成交價格低於6386元/平方米(含本數)。

        四、計稅依據

        1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據為成交價格。

        2.土地使用權贈與、房屋贈與、由徵收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

        3.土地使用權交換、房屋交換的計稅依據,為所交換土地使用權、房屋的價格差額。

        4.以劃撥方式取得土地使用權的,經批准轉讓房地產時,應由房地產轉讓者補繳契稅。其計稅依據為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。

        成交價格明顯低於市場價格並無正當理由的,或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理並且無正當理由的,由徵收機關參照市場價格核定。

        私人宅基地轉讓的契稅計稅依據統一以每平方米200元進行核定。待辦完土地證后,申報房屋契稅時,按土地及房屋評估總價格計算應徵契稅,扣除已繳納的土地契稅,在房屋權屬轉讓環節一併徵收土地、房屋契稅。

        五、應納稅額

        契稅應納稅額=計稅依據×稅率

        應納稅額以人民幣計算。轉移土地、房屋權屬以外匯結算的,按照納稅義務發生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價摺合成人民幣計算。

        六、減免規定

        1.國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用於辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的,免征。

        2.城鎮職工按規定第一次購買公有住房的,免征。

        3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的,酌情准予減征或者免征。

        4.土地、房屋被縣級以上人民政府徵用、佔用后,重新承受土地、房屋權屬,其成交價格或補償面積沒有超出規定補償標準的,免征契稅;超出的部分應按本辦法的規定繳納契稅。

        5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權,用於農、林、牧、漁業生產的,免征契稅。

        6.依照我國有關法律規定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協定的規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的,經外交部確認,可以免征契稅。

        7.企業重組改制減免契稅(財稅[2008]175號)

        (1)企業公司制改造

        非公司制企業,按照《中華人民共和國公司法》的規定,整體改建為有限責任公司(含國有獨資公司)或股份有限公司,或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的,對改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬,免征契稅。上述所稱整體改建是指不改變原企業的投資主體,並承繼原企業權利、義務的行為。

        非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司,以其部分資產與他人組建新公司,且該國有獨資企業(公司)在新設公司中所佔股份超過50%的,對新設公司承受該國有獨資企業(公司)的土地、房屋權屬,免征契稅。

        國有控股公司以部分資產投資組建新公司,且該國有控股公司佔新公司股份85%以上的,對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬免征契稅。上述所稱國有控股公司,是指國家出資額佔有限責任公司資本總額50%以上,或國有股份占股份有限公司股本總額50%以上的國有控股公司。

        (2)企業股權轉讓

        在股權轉讓中,單位、個人承受企業股權,企業土地、房屋權屬不發生轉移,不徵收契稅。

        (3)企業合併

        兩個或兩個以上的企業,依據法律規定、合同約定,合併改建為一個企業,且原投資主體存續的,對其合併后的企業承受原合併各方的土地、房屋權屬,免征契稅。

        (4)企業分立

        企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業,對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬,不徵收契稅。

        (5)企業出售

        國有、集體企業出售,被出售企業法人予以註銷,並且買受人按照《勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工,其中與原企業30%以上職工簽訂服務年限不少於三年的勞動用工合同的,對其承受所購企業的土地、房屋權屬,減半徵收契稅;與原企業全部職工簽訂服務年限不少於三年的勞動用工合同的,免征契稅。

        (6)企業註銷、破產

        企業依照有關法律、法規的規定實施註銷、破產後,債權人(包括註銷、破產企業職工)承受註銷、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的,免征契稅;對非債權人承受註銷、破產企業土地、房屋權屬,凡按照《勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工,其中與原企業30%以上職工簽訂服務年限不少於三年的勞動用工合同的,對其承受所購企業的土地、房屋權屬,減半徵收契稅;與原企業全部職工簽訂服務年限不少於三年的勞動用工合同的,免征契稅。

        (7)其他

        經國務院批准實施債權轉股權的企業,對債權轉股權后新設立的公司承受原企業的土地、房屋權屬,免征契稅。

        政府主管部門對國有資產進行行政性調整和划轉過程中發生的土地、房屋權屬轉移,不徵收契稅。

        企業改制重組過程中,同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償划轉,包括母公司與其全資子公司之間,同一公司所屬全資子公司之間,同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的無償划轉,不徵收契稅。

        (對於納稅義務發生時間為2008年12月31日前的,適用財稅[2003]184號文,納稅義務發生時間為2009年1月1日起發生的,適用財稅[2008]175號文。)

        8、國家稅務總局規定的其他減征、免征契稅的項目。

        七、申報時間

        納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內,向土地、房屋所在地的契稅徵收機關辦理納稅申報,並自申報之日起20日內繳納稅款。契稅的納稅義務發生時間,為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

        八、納稅地點

        納稅人應向土地、房屋所在地的契稅徵收機關辦理納稅申報。

        我市具體規定如下:房屋權屬轉移涉及的契稅,由房屋所在地的地稅分局負責徵收;農村居民住宅用地權屬轉移涉及的契稅,由住宅用地所在地的地稅分局負責徵收;其他土地權屬轉移涉及的契稅,統一由東城地稅分局駐市國土資源局的徵收點負責徵收。

                                                                                                              

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